Wynajem magazynu to tematyka bardzo obszerna. Na tyle obszerna, że postanowiłem podzielić niniejszy artykuł na dwie części. W zasadzie można powiedzieć, że nie ma nic prostszego, niż podpisanie umowy najmu, odbiór kluczy do obiektu i rozpoczęcie użytkowania obiektu. Owszem, najem magazynu nie jest skomplikowany, jeśli mamy świadomość pewnych uwarunkowań, które będą nas obowiązywać podczas okresu najmu obiektu.

W obecnej sytuacji rynkowej wynajem odpowiedniej powierzchni magazynowej nie stanowi większego problemu. Na rynku deweloperskim działa wiele firm, które są gotowe wynająć nam powierzchnię magazynową bądź wybudować magazyn specjalnie dla nas. W większości wypadków deweloper zaproponuje nam wynajem budynku lub jego części na terenie tzw. parku logistycznego w którym znajduje się kilka budynków magazynowych danego dewelopera. Generalnie sprawa wynajęcia magazynu wydaje się prosta i w gruncie rzeczy taka jest. Warto jednak mieć świadomość kilku elementów, na które powinniśmy zwrócić uwagę, zanim podpiszemy umowę wynajmu.

 

Opłaty za wynajem magazynu

Mówiąc żartem, deweloperzy budynków magazynowych w Polsce już wstąpili do strefy euro. Jest deweloperskim standardem, że czynsze magazynowe i biurowe są naliczane w euro.  Negocjacje z deweloperem, aby rozliczać się w złotówkach są niezwykle trudne i osobiście nie znam ani jednego wypadku, w którym deweloper magazynowy zgodziłby się na czynsz naliczany w PLN.  Oczywiście sama płatność za wynajem może następować w złotówkach, jednak jest ona wyliczana na podstawie czynszu ustalonego w euro i aktualnego kursu waluty NBP. Ponieważ jak wiadomo kurs EUR/PLN jest zmienny, musimy brać pod uwagę ryzyko walutowe i pamiętać, że faktyczny czynsz wyrażony w złotówkach może być co miesiąc inny.

Efektywna cena wynajmu magazynu od dewelopera składa się z kilku elementów. Po pierwsze jest to  czynsz liczony za jeden metr kwadratowy magazynu oraz biura miesięcznie (oba podane w euro). Po drugie, opłata serwisowa (tzw „service fee” lub service charge”) płatna za każdy metr kwadratowy magazynu i biura, która z kolei jest podawana w PLN i nie podlega ryzyku kursowemu. Do tego często, choć nie zawsze dochodzi opłata za podniesienie standardu magazynu, czyli tzw „ASTI”, o czym za chwilę. Oprócz tych kosztów musimy oczywiście ponosić opłaty za media.

 

ASTI – „Above Standard Tenant Improvements”

Tłumacząc dosłownie na polski – ulepszenia (budynku) dla najemcy wychodzące poza standard. Standard deweloperski to powierzchnia magazynowa wyposażona we wszelkie wymagane prawem instalacje przeciwpożarowe, sanitarne, elektryczne z uzgodnioną ilością doków załadunkowych i uzgodnioną powierzchnią biurowo – socjalną. W większości wypadków taki stan magazynu pozwala na uruchomienie w nim magazynowania i operacji logistycznych Niekiedy zdarza się, że oczekiwania najemcy wykraczają poza standard deweloperski. Tak jest w wypadku magazynowania produktów wymagających przepisami prawa określonych warunków temperaturowych składowania (np. farmaceutyki), żywność, artykuły sklasyfikowane jako niebezpieczne – np. chemikalia, ale nie tylko. Zwykłe dezodoranty w spreju magazynowane w dużych ilościach są według przepisów uważane za materiały niebezpieczne i wymagają specjalnych zabezpieczeń w magazynie. Produkty tego rodzaju wymagają albo utrzymywania ściśle określonego przedziału temperatury i wilgotności powietrza albo dodatkowych zabezpieczeń takich jak tryskacze wody w regałach magazynowych, składowania w osobnych wydzielonych komorach, itp. Koszt wyposażenia magazynu w te dodatkowe, wybiegające poza standard elementy są właśnie zawarte w „ASTI”.

 

Czynsz za wynajem magazynu

Skupmy się na głównym koszcie wynajmu, czyli na czynszu za magazyn i powierzchnię biurowo – socjalną.  Deweloperzy zazwyczaj podają w ofertach dwa rodzaje czynszu: „headline” idący w parze z okresem kilku miesięcy wolnych od płacenia czynszu oraz tzw. czynsz efektywny. Czynsz „headline” to nominalna wartość opłaty za wynajem magazynu uwzględniająca okres kilku miesięcy wolnych od płatności czynszu. Po odjęciu okresu wolnego od opłat od czynszu „headline” uzyskamy efektywny koszt wynajmu magazynu. Przykład:  deweloper oferuje wynajem magazynu na okres pięciu lat z czynszem headline w wys 3,00 EUR za metr kwadratowy miesięcznie z okresem sześciu miesięcy wolnych od czynszu (tzw. „rent free period”). Łatwo wtedy wyliczyć, że efektywnie średnia miesięczna wysokość czynszu za cały okres wynajmu wyniesie 3 EUR x (60 – 6 mies) / 60 mies = 2,70 EUR za jeden metr kwadratowy miesięcznie.

Pamiętajmy jednak że: ten przykładowy czynsz efektywny 2,70 EUR jest tylko kalkulacją matematyczną. Deweloper będzie nas obciążał czynszem 3,00 EUR począwszy od siódmego miesiąca wynajmu magazynu. Po drugie, czynsze podlegają dorocznej indeksacji według ustalonych wskaźników. W związku z tym, indeksacja będzie liczona od wartości 3,00 euro za mkw a nie od 2,70 euro.  Przy założeniu, że roczna indeksacja wyniesie 2%, różnica pomiędzy indeksacją 3 euro a 2,7 euro wyniesie 0,01 euro.  Na pozór niewiele, ale przy powierzchni magazynowej wielkości 15.000 mkw ta różnica wyniesie nas już 1.800 euro rocznie.

Po drugie okres wolny od czynszu nie oznacza, że nie będziemy ponosić żadnych kosztów tylko za wynajem magazynu. Cały czas musimy płacić czynsz za biuro oraz opłatę serwisową. Ponadto nikt nas nie zwolni z opłat za media.  Deweloperzy najczęściej instalują osobne liczniki mediów dla każdego najemcy, w związku z tym najemca płaci za efektywne zużycie energii elektrycznej, wody, czy gazu. Po stronie najemcy jest też koszt wywozu śmieci z biura i magazynu.

 

Opłata serwisowa

Przyjrzyjmy się opłacie serwisowej. Jest to koszt, jaki deweloper ponosi w związku z utrzymaniem całego parku logistycznego. Do kosztów tych należą między innymi: sprzątanie i naprawy dróg komunikacyjnych na terenie parku logistycznego, jego zewnętrzna ochrona, oświetlenie obszarów wspólnych parku, odśnieżanie a także podatki gruntowy i od nieruchomości. Opłata serwisowa jest wyceniana w złotówkach i jest płatna od każdego metra kwadratowego wynajmowanej powierzchni, czyli  magazynu łącznie z powierzchnią zajętą przez biuro i część socjalną. Uwaga:  deweloperzy zastrzegają, że koszty opłaty serwisowej są podawane indykacyjnie – oznacza to, że w określonych interwałach czasowych deweloper przedstawia najemcy koszty faktycznie przez niego poniesione w ramach wyżej wymienionych prac i rozlicza je  z najemcą.  Aby uniknąć zaskoczeń warto przed podpisaniem umowy ustalić z deweloperem okresy weryfikacji opłaty serwisowej oraz poprosić go o jak najdokładniejszy kosztorys utrzymania powierzchni wspólnych i należnych podatków.

 

„Early access”

Wynajmując magazyn przejmiemy go od dewelopera w stanie „gołym”, czyli pozbawionym jakiejkolwiek infrastruktury logistycznej np. regałów magazynowych oraz okablowania teleinformatycznego. Powinniśmy więc ustalić z deweloperem tzw „early access”, czyli okres czasu przed rozpoczęciem wynajmu, w którym będziemy mieć dostęp do magazynu w celu przygotowania go do użytkowania. Nawet jeśli nie potrzebujemy regałów ani półek do składowania naszych produktów, będziemy potrzebować nieco czasu na oznakowanie odpowiednich stref w magazynie czy to na podłodze, czy też za pomocą oznakowania pionowego. Może również zdarzyć się, że powierzchnia magazynowa będzie nam potrzebna w celu przeszkolenia nowego personelu zanim magazyn rozpocznie właściwą działalność.

Co ciekawe, deweloperzy są na ogół skłonni zapewnić najemcy „early access” nie naliczając za niego czynszu. Będziemy natomiast zobowiązani do płacenia opłaty serwisowej oraz pokrycia kosztów mediów. Nie powinniśmy mylić fazy „early access” z okresem najmu bez płatności czynszu. Wczesny dostęp nie wlicza się do okresu wynajmu magazynu i zwyczajowo wynosi jeden do dwóch miesięcy.

 

Druga część artykułu już wkrótce, a w niej wskazówki na temat wyposażenia magazynu, okresu najmu, biurze i parkingach.