Kontynuacja artykułu „Najem magazynu – nic prostszego? Część 1”

Okres najmu magazynu

Ciekawą sprawą jest zależność wysokości czynszu od czasu trwania umowy wynajmu. Standardem w wypadku budynków już istniejących są umowy najmu na trzy lub pięć lat. Jeśli deweloper ma wznieść nowy budynek specjalnie dla nas, standardem jest wynajem na co najmniej pięć lat, czasami więcej. Deweloperzy oczekują dłuższych okresów najmu jeśli magazyn ma zostać zbudowany w regionie kraju o mniejszej atrakcyjności z punktu widzenia dewelopera (generalnie poza obszarami wokół dużych aglomeracji miejskich) lub ma spełniać nietypowe wymagania.

Można  założyć, że im dłuższy okres wynajmu magazynu bądź jego części, tym niższy czynsz. Jak zawsze i od tej reguły zdarzają się wyjątki. Czynsze magazynów podlegają takim samym fluktuacjom koniunkturalnym jak ceny kupna i wynajmu mieszkań. Zdarzają się okresy nadpodaży powierzchni magazynowych, kiedy dużo magazynów stoi pustych w oczekiwaniu na najemcę. Wtedy czynsze oczywiście maleją, natomiast w okresach gdy na rynku występuje niedosyt powierzchni magazynowych zaczyna się trend odwrotny i czynsze rosną. Jest jednak pewien paradoks, który warto mieć na uwadze.  Teoretycznie wydawałoby się,  że w okresie nadpodaży wolnych magazynów deweloperzy będą szczęśliwi mogąc wynająć magazyn na jak najdłuższy okres i pozbyć się pustostanu. Praktyka pokazuje, że w takich okresach czasu deweloperzy będą bardziej zainteresowani wynajmem magazynu lub jego części na czas możliwie jak najkrótszy – na ogół nie dłuższy niż trzy lata. Deweloperzy znają doskonale wahania rynku i wiedzą, że sytuacja nadpodaży magazynów prędzej czy później ulegnie zmianie i czynsze ponownie wzrosną. Liczą więc, że wynajmą magazyn za niską cenę na relatywnie krótki okres, po to by wynająć go potem za wyższą cenę.

Jest jeszcze jedna bardzo ważna rzecz związana z okresem wynajmu magazynu, o której nie wolno zapominać. Deweloperzy wynajmują magazyny praktycznie tylko na ściśle zdefiniowane okresy czasu. W związku z tym podpisując umowę na np. pięć lat nie liczmy na to, że uda nam się ją skrócić. Dodatkowo przygotujmy się na to, że po wygaśnięciu umowy – po przykładowych pięciu latach – deweloper raczej nie będzie skłonny przedłużyć umowę najmu na czas nieokreślony bądź godzić się na automatyczne odnawianie najmu np. co rok lub dwa lata. Deweloper będzie naciskał, aby po wygaśnięciu pierwszej umowy najmu podpisać nową umowę na czas określony – standardowe trzy lub pięć lat.

Jest to pewnego rodzaju gra, w której w zależności od sytuacji rynkowej w danym okresie czasu może wygrać albo najemca albo wynajmujący. Uczciwie trzeba jednak zaznaczyć, że gra ta jest oparta o daną sytuację rynkową – jeśli w okresie pierwszej umowy najmu nastąpił ogólny wzrost czynszów na rynku, będziemy płacić odpowiednio więcej. Jeśli szczęście jest po naszej stronie i czynsze na rynku spadły, możemy spokojnie negocjować czynsz niższy niż w poprzedniej umowie. Deweloper i tak będzie się cieszyć, że utrzymał klienta.

 

Wyposażenie magazynu

Ważnym elementem wynajmu magazynu jest jego specyfikacja techniczna. Oferty wynajmu magazynu określają dokładnie specyfikację techniczną obiektu będącego ich przedmiotem. Warto zapoznać się z nimi bardzo dokładnie, ponieważ najemca budynku nie otrzyma niczego więcej, niż zostało w specyfikacji technicznej wymienione.  Bardzo ważnym elementem wynajmu, o którym czasami zapominają nawet doświadczeni najemcy jest kwestia ładowania akumulatorów wózków widłowych, szczególnie kwasowych. Praktycznie wszyscy deweloperzy powierzchni magazynowych montują gniazdka 220V i 380V między dokami załadunkowymi.  W niektórych wypadkach (ale tylko w niektórych) takie rozwiązanie wystarcza. Miejmy jednak świadomość, że ładowanie akumulatorów w ten sposób nie do końca odpowiada przepisom i możemy mieć problemy w wypadku kontroli przeciwpożarowej.

Idealnym rozwiązaniem jest akumulatorownia, czyli osobne pomieszczenie w magazynie przeznaczone na ładowanie akumulatorów.  Standardowo akumulatorownie są zbudowane ze ścian o podwyższonej odporności ogniowej oraz zabezpieczone bramą pożarową. Zabezpieczenia te chronią personel i składowane produkty  przed wybuchem baterii, rozlaniem kwasu lub ewentualnym pożarem.

Akumulatorownie nie wchodzą w standard zwykłej oferty wynajmu magazynu. Jeśli nasz magazyn musi posiadać takie wyodrębnione pomieszczenie, musimy o tym poinformować dewelopera i zaznaczyć, że interesuje nas najem budynku z wyodrębnioną akumulatorownią. I tu wracamy do „ASTI”: akumulatorownia w postaci osobnego pomieszczenia leży poza standardem deweloperskim magazynu. Istnieje opcja w postaci własnej inwestycji w akumulatorownię w wynajętym magazynie, ale to bardzo drogie rozwiązanie.  Własna inwestycja zamortyzuje się tylko przy odpowiednio długim wynajmie powierzchni magazynowej, wykraczającym poza standardowe trzy lub pięć lat. Tym bardziej, że umowy najmu przewidują, że najemca będzie zobowiązany do zwrotu powierzchni w stanie identycznym z odebranym od dewelopera. Oznacza to w praktyce, że opuszczając magazyn będziemy musieli akumulatorownię na własny koszt rozebrać.

Wariantem pośrednim, aczkolwiek również nie wchodzącym w deweloperski standard magazynów jest wyodrębniona, niezabudowana powierzchnia dla ładowania akumulatorów. Taka powierzchnia musi posiadać dodatkową wentylację a posadzka musi być pomalowana farbą epoksydową. Takie rozwiązania są często stosowane, szczególnie jeśli w danym magazynie ma operować nie więcej niż kilkanaście wózków widłowych. Podkreślam jednak, że nawet takie rozwiązanie wykracza poza standard i musimy je uzgodnić z wynajmującym przed podpisaniem umowy.

 

Parkingi

Często pojawiającym się punktem zapalnym w negocjacjach wynajmu magazynu jest dostępność parkingów zarówno dla samochodów ciężarowych jak i osobowych. Deweloperzy oczekują, że samochód ciężarowy wjeżdżający na teren parku logistycznego praktycznie natychmiast podjedzie pod dok w celu załadunku lub rozładunku, po czym opuści teren. Deweloper nie przewiduje opcji parkowania samochodów ciężarowych na swoim terenie, co czasami stanowi wyzwanie dla najemcy. Jeśli przewidujemy, że nasze operacje magazynowe mogą wymagać dłuższych postojów samochodów ciężarowych na terenie dewelopera, warto ustalić z nim warunki tych postojów. Niestety deweloper może zażądać od nas dodatkowych opłat za parkowanie ciężarówek na jego terenie.

Parkingi dla samochodów osobowych to równie gorący temat. Powierzchnie parkingowe są na ogół ograniczone i rzadko kiedy wystarcza miejsca dla wszystkich zmotoryzowanych.  Oczywiście im większa powierzchnia magazynowa, tym więcej miejsc parkingowych dostaniemy w użytkowanie. Powinniśmy więc zweryfikować zapotrzebowanie na parkingi przy magazynie i upewnić się, czy deweloper zagwarantuje nam je zanim podpiszemy umowę najmu magazynu.

Biuro

Są jeszcze inne rzeczy wymagające dogłębnych dyskusji z deweloperem przed wynajmem powierzchni magazynowej, na przykład wielkość powierzchni biurowej i socjalnej. Wadą magazynów budowanych w Polsce jest to, że w większości wypadków biura i powierzchnia socjalna (toalety, szatnie dla pracowników) są umieszczane wewnątrz magazynów. Ten fakt narzuca ograniczenia w planowaniu  biur i pomieszczeń  socjalnych. W większości przypadków deweloperzy godzą się przygotowanie dla najemcy biur i pomieszczeń socjalnych, jeśli ich powierzchnia nie przekracza dziesięciu procent powierzchni magazynowej. Jeśli nasze zapotrzebowanie na biuro i socjal wykracza poza dziesięć procent powierzchni magazynowej powinniśmy zaznaczyć to odpowiednio wcześnie w dyskusjach z deweloperem.  Ten punkt może stanowić potencjalny problem w wynajmie, zastanówmy się więc czy możemy go rozwiązać we własnym zakresie, zanim rozpoczniemy negocjacje z deweloperem.

 

To, o czym musimy pamiętać przy wynajmie magazynu to stan, w jakim magazyn będziemy musieli zwrócić deweloperowi. Standardem jest zwrot całej wynajmowanej powierzchni w stanie identycznym z jej stanem na początku wynajmu, pomijając jedynie pogorszenie stanu budynku wynikające z jego normalnego użytkowania. Oznacza to, że przed oddaniem magazynu deweloperowi będziemy musieli zdemontować regały magazynowe, sieć teleinformatyczną oraz usunąć wszelkie oznakowanie stref w magazynie, łącznie z usunięciem linii lub innych znaków namalowanych na podłodze magazynu. Proces przygotowania magazynu do zwrotu deweloperowi zajmuje określony czas i odpowiednio kosztuje, szczególnie jeśli sami dokonaliśmy znaczących zmian w infrastrukturze – np. wyposażyliśmy magazyn w akumulatorownię. Również biura, szatnie, toalety i wszelkie inne pomieszczenia muszą być zwrócone w takim stanie, w jakim je od dewelopera wynajęliśmy.